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Case di lusso
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Mutui

Tutte le ricerche relative al settore immobiliare si rivelano positive in termine di aspettative per questo 2015. Ma ciò non vale solamente per l’area prezzi e compravendite: fa ben pensare anche lo studio sulle classi energetiche dei nostri immobili. L’ultima ricerca è stata svolta congiuntamente da Enea, Fiaip e I-Com.

Secondo le tre sigle, quando si tratta di immobili di pregio, ci si sta rivolgendo sempre di più verso quelle case di lusso che hanno un’ottima classe energetica: di fatto, nel 2014 il 10% di tutte queste compravendite ha avuto come oggetto un’abitazione in classe A e A+; la stessa percentuale, nel 2013, si fermava al 6%.
Tutto ciò fa sperare che finalmente in Italia il valore di una classe energetica elevata sia stato compreso. Ma se si mette sul piano della bilancia questo dato con quello che è realmente disponibile sul mercato immobiliare italiano, le cose cambiano, poiché la maggior parte dello stock è rappresentato da immobili vecchi e quindi energivori.

Non dimentichiamo, infatti, che gli immobili di classe energetica mediocre non solo fanno male al nostro ambiente, ma anche alle nostre tasche: avere una casa in classe verde vuol dire senza dubbio risparmiare sulla bolletta. È proprio per questo che il fatto che solo gli immobili di lusso siano in buone condizioni e che tra quelli medi, anche se ristrutturati, ci si fermi a classi più basse non è proprio una buona notizia: nel 2014, di tutti gli immobili rinnovati che sono stati venduti soltanto il 6% apparteneva a una delle prime tre classi, quelle verdi appunto.

A far sì che la bilancia torni, quanto meno leggermente, in equilibrio ci sono le nuove costruzioni: quando si analizzano le compravendite di immobili nuovi quasi la metà (49%) è in classe B, A o A+ (in aumento rispetto al 40% registrato nel 2013).

Sembrava un sogno lontano, uno dei pilastri che la crisi aveva abbattuto, e invece il mattone torna in auge, soprattutto quando si parla di middle class e di quello che i genitori vogliono lasciare ai propri figli. Il Censis ha fatto una ricerca che ha dimostrato come le classi medie stiano tornando a vedere nell’immobiliare una risorsa con cui poter aiutare i propri figli, sia che si tratti di comprare che nel caso di lasciti ereditari.
Infatti per i genitori comprare una casa, aiutare a comprarla o lasciarla in eredità ai propri discendenti è la forma di sostegno economico più sicuro. Dallo studio emerge che 11,3 milioni di famiglie italiane vorrebbero dare una mano ai propri figli attraverso il patrimonio immobiliare. 2,3 milioni lo stanno facendo tramite un contributo per l’anticipo o prestandosi come garante all’atto di accensione di un mutuo; 1,1 milioni di famiglie, poi, prevede di lasciare ai figli un immobile che non sia la propria abitazione.
Sembra allora che il mattone abbia ritrovato il fascino di un tempo, almeno nella mente dei padri delle famiglie della classe media che lo vedono come un’ottima forma per sostenere il futuro dei propri figli. E, in effetti, come lo stesso Censis ricorda, la crisi delle middle classes sembra andare lentamente sfumando visto che segni di ripresa ci sono anche su altri fronti e su altri beni di consumo tipici di queste sfere. Non si dimentichi che anche le auto nuove sono in netta ripresa e le famiglie italiane sembra abbiano ricominciato a immatricolare nuovi veicoli.

Il settimanale del Sole 24ORE, Casa24 Plus, ha chiesto al Cribis, facente parte del gruppo Crif, di fornire uno studio su ciò che è stato dell’edilizia nel trascorso 2014. Le notizie non sono affatto positive, anzi, non coincidono con quello che, al contrario, si dice nel mercato immobiliare, ossia che la ripresa sembra iniziata, seppur lentamente.
Le imprese edili non stanno bene: nel 2014 hanno chiuso i battenti ben 15.605 aziende del settore, numero che fa segnare un aumento del 9% rispetto all’anno precedente e un impressionante +66% rispetto al 2009, uno dei primi anni della crisi. E il trend di costante aumento non sembra dare cenno di arrestarsi, anzi secondo il Crif chi chiude adesso è chi finora ha cercato in ogni modo di farcela senza però riuscire a resistere fino alla fine.
Nell’edilizia soffrono maggiormente le imprese di costruzione: tra loro, nel 2014, si sono registrati 1.899 casi di chiusura; per gli installatori i fallimenti sono stati 1.309 a cui si aggiungono gli 860 delle imprese di locazione. Stando agli esperti del Crif, questo è frutto non solo della crisi, ma anche di norme che invece che dare respiro al settore del mattone, lo hanno soffocato e scoraggiato. Effettivamente, se sembra aumentare il numero delle compravendite in Italia, forse pochi sanno che di queste solo il 40% avviene con l’accensione di un mutuo. Segno che le risorse a disposizione delle famiglie sono pressoché inconsistenti. In questo modo, a fronte di prezzi per il nuovo che non subiscono drastici cali, le imprese si ritrovano grandi quantità di invenduto, circostanza che ne determina una profonda crisi.

Se ne parla da tanto, ma ormai il 20 febbraio si fa sempre più vicino e con esso il giorno in cui l’Italia vedrà finalmente il testo del decreto che dovrebbe intervenire su diversi settori di interesse pubblico, dalle assicurazioni al catasto. Per quest’ultimo, l’obiettivo è quello di adeguare i valori catastali e allinearli il più possibile con quelli reali del mercato.

Si tratta, nello specifico, di rivalutare oltre 60 milioni di immobili diffusi su tutto il territorio nazionale e si ipotizza che il decreto baserà le nuove valutazioni su due parametri: i rogiti avvenuti nei tre anni dal 2012 al 2014 e le aste giudiziarie. I problemi, sempre che questo sia l’effettivo contenuto del provvedimento, sono due: da una parte l’abbassarsi del numero delle compravendite, causa crisi, ha ovviamente fatto calare di molto anche il numero dei rogiti che, in questo caso, non sarebbero una base fati attendibile; dall’altra, utilizzare come riferimento le aste porterebbe a un inevitabile ribasso dei prezzi medi.

Se ne è discusso in diversi incontri, di cui uno recentissimo, avvenuto tra gli esperti del territorio che lavorano per il Ministero dell’Economia e per l’Agenzia delle Entrate e i rappresentanti del coordinamento nazionale interassociativo Catasto. Si tratta di mettere a punto e stabilire le condizioni del nuovo algoritmo che andrà utilizzato da qui in avanti per calcolare il valore catastale di un immobile. È trapelato già che non ci si baserà più sul conteggio dei vani, ma su quello dei metri quadri e che ci sarà una nuova suddivisione del territorio, non più in microzone ma in aree più vaste, forse quelle usate dall’Agenzia delle Entrate per il suo OMI (osservatorio mercato immobiliare), spesso coincidenti con le province. Si calcola comunque che per arrivare a un nuovo sistema di calcolo serviranno almeno cinque anni.

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